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LANDLORDS CAN BE SUED FOR ACTIONS OF THEIR TENANTS

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Archive: Feb 2014

LANDLORDS CAN BE SUED FOR ACTIONS OF THEIR TENANTS

The California Court of Appeals ruled that a landlord could be sued after one of his tenants shot and beat a visitor. The court stated that, since the landlord knew of the violent propensity of the tenant, and of his dislike of the victim, the landlord had a legal duty to do something to reduce the risk of violence.

The victim was a former tenant of the apartments who often visited relatives that still lived there. The tenant had a history of aggressive conduct and had previously brandished a firearm at visitors and other tenants. The property manager had been informed in writing of a prior incident involving the tenant and the victim’s family. An expert witness testified for the victim and said that the landlord should have reported the prior violent incidents to the police and that failing to do so created an unreasonable risk of harm.

The lawsuit accused the landlord of negligence in that the landlord owed the victim a “duty of reasonable care” and a “duty to take reasonable action to protect him from harm.” The victim also accused the landlord of “failing to provide security for the victim from known threats and conditions present at the rented premises.” The landlord asked the court to not allow the lawsuit to go forward because he did not owe any duty to the victim. The landlord’s main argument was that no additional security procedures were needed and that it is unreasonable to require landlords to hire security guards to protect visitors that may have problems with tenants. The landlord also argued that the law requires proof that the tenant had committed a “nearly identical prior crime” before a duty to protect visitors could be implied. The court did not agree with the landlord and stated that the law only requires the victim to show “prior similar criminal incidents” not “nearly identical criminal incidents” in order to hold the landlord responsible

The court said, “A duty to take affirmative action to control the wrongful acts of a third party will be imposed only where such conduct can be reasonably anticipated.” The court cited the case of Frances vs. Village Green Owners Assn. where it was determined that an association is potentially liable for injuries caused by third party criminal conduct when it was aware of past similar crimes occurring on the property and of circumstances making a similar occurrence likely.”

The court went on to say that the landlord “failed to address whether his duty of maintenance as a landlord included measures less burdensome than hiring guards to deal with the foreseeable risk that the tenant posed.” The court found that the lawsuit covered other actions that the landlord should have taken. This could include investigating the incident to determine if the violent tenant should be evicted, threatening to evict the violent tenant or calling the police, especially in view of the prior dangerous incident involving the tenant and the use of a gun.

Therefore, the Court of Appeals refused the landlord’s request to disallow the lawsuit, which went back to the original court for trial or voluntary settlement of the claim. ¡NO SE DEJE! ®

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LOS ARRENDANTES PUEDEN SER DEMANDADOS POR ACCIONES DE SUS ARRENDATARIOS

(Este Artículo fue publicado en la semana del miércoles 11 al martes 17 de Diciembre de 2013)

La Corte de Apelaciones de California falló en un caso que un arrendante podría ser demandado después que uno de sus arrendatarios disparó y golpeó a un visitante. La Corte estableció que, dado que el arrendante conocía de la tendencia violenta del arrendatario, y de su disgusto con la víctima, el arrendante tenía un deber legal de hacer algo para reducir el riesgo de violencia.

La víctima antes arrendaba un apartamento y con frecuencia visitaba a sus familiares que todavía vivían ahí. El hechor tenía antecedentes de conducta agresiva y anteriormente había blandido un arma de fuego a visitantes y a otros arrendatarios. El encargado de la propiedad había sido informado por escrito de un incidente previo entre el arrendatario violento y la familia de la víctima. Un testigo experto testificó por la víctima y dijo que el arrendante debió haber reportado los incidentes anteriores de violencia a la policía y que al dejar de hacerlo creó un riesgo irrazonable de daño.

La demanda acusaba al arrendante de negligencia ya que éste le debía a la víctima una “obligación de cuidado razonable” y una “obligación de tomar una acción razonable para protegerlo de daños.” La víctima también acusó al arrendante de dejar de proveerle seguridad de amenazas conocidas y condiciones presentes en las instalaciones rentadas.” El arrendante pidió a la corte no permitir que la demanda continuara porque él no tenía ninguna obligación hacia la víctima. El argumento principal del arrendante era que no se necesitaban medidas de seguridad adicionales y que es irrazonable pedir que los arrendantes contraten guardias de seguridad para proteger a los visitantes que puedan tener problemas con los arrendatarios. El arrendante también argumentó que la ley requiere prueba que el arrendatario había cometido un crimen previo “casi idéntico” antes de implicar el deber de proteger a los visitantes. La corte no estuvo de acuerdo con el arrendante y dijo que la ley solamente requiere que la víctima demuestre “incidentes criminales similares previos” no “incidentes criminales casi idénticos” a fin de mantener como responsable al arrendante.

La corte dijo, “El deber de tomar acciones firmes para controlar los actos ilícitos de una tercera parte existe solamente cuando tal conducta pueda ser razonablemente anticipada.” La Corte citó el caso de Frances vs. Village Green Owners Assn. donde se determinó que una asociación es potencialmente responsable por daños causados por la conducta criminal de una tercera parte cuando se sabía de anteriores crímenes similares que ocurrieron en la propiedad y de circunstancias que hacían probable que volviera a ocurrir lo mismo.”

La corte continuó diciendo que el arrendante “falló en considerar si su tarea de mantenimiento como un arrendante incluía medidas menos onerosas que contratar guardias para hacerse cargo del previsible riesgo que tenía el arrendante.” La corte opinó que la demanda cubría otras acciones que el arrendante debió haber tomado. Estas podrían incluir investigar el incidente para determinar si el arrendatario violento debía ser desalojado, amenazarlo con desalojo o llamar a la policía, especialmente en vista del peligroso incidente previo que incluía al arrendatario y el uso de una pistola.

Por lo tanto, la Corte de Apelaciones rechazó el pedido del arrendante de no admitir la demanda, la cual se regresó a la corte original para un juicio o para llegar a un acuerdo voluntario. ¡NO SE DEJE! ®

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